Réseaux sociaux: Les 5 principaux avantages de l’achat et de la propriété de biens immobiliers d’investissement

Alors … Vous pouvez vous demander, pourquoi devriez-vous acheter ou investir dans l’immobilier en premier lieu? Parce que c’est l’investissement IDÉAL! Prenons un moment pour aborder les raisons pour lesquelles les gens devraient avoir un investissement immobilier en premier lieu. La réponse la plus simple est un acronyme bien connu qui traite des principaux avantages pour tous les investissements immobiliers. En termes simples, l’investissement immobilier est un investissement IDÉAL. L’IDEAL signifie:

• I – Revenu

• D – Amortissement

• E – Dépenses

• A – Appréciation

• L – Effet de levier

L’immobilier est l’investissement IDÉAL par rapport à tous les autres. Je vais expliquer chaque avantage en profondeur.

Le «je» dans IDEAL signifie revenu. (alias un flux de trésorerie positif) Génère-t-il même des revenus? Votre immeuble de placement devrait générer des revenus à partir des loyers reçus chaque mois. Bien sûr, il y aura des mois où vous pourrez rencontrer un poste vacant, mais pour la plupart, votre investissement produira un revenu. Soyez prudent car les investisseurs débutants exagèrent souvent leurs hypothèses et ne prennent pas en compte tous les coûts potentiels. L’investisseur doit savoir lors de l’achat que la propriété coûtera de l’argent chaque mois (autrement connu sous le nom de flux de trésorerie négatif). Ce scénario, bien qu’il ne soit pas idéal, peut être OK, seulement dans des cas spécifiques que nous discuterons plus tard. Cela se résume à la tolérance au risque et à la capacité du propriétaire de financer et de payer un actif de production négatif. Dans les années d’expansion de l’immobilier, les prix étaient extrêmement élevés et les loyers n’ont pas augmenté proportionnellement à de nombreux immeubles de placement immobiliers résidentiels. De nombreux investisseurs naïfs ont acheté des propriétés en supposant que l’appréciation des prix ferait plus que compenser le fait que l’hypothèque à solde élevé aurait un impact négatif significatif sur les fonds chaque mois. Soyez conscient de cela et faites de votre mieux pour prévoir un scénario de flux de trésorerie positif, afin que vous puissiez réellement réaliser la partie REVENU de l’équation IDÉALE.

Souvent, cela peut nécessiter un acompte plus élevé (donc un montant hypothécaire moindre) afin que votre flux de trésorerie soit acceptable chaque mois. Idéalement, vous finirez par rembourser l’hypothèque, il ne fait donc aucun doute que les flux de trésorerie arriveront chaque mois, et ce de manière substantielle. Cela devrait être un élément essentiel de son plan de retraite. Faites-le plusieurs fois et vous n’aurez plus à vous soucier de l’argent plus tard, ce qui est l’objectif principal ainsi que la récompense pour avoir pris le risque d’acheter un immeuble de placement en premier lieu.

Le «D» dans IDEAL signifie amortissement. Avec l’immobilier de placement, vous pouvez utiliser sa dépréciation pour votre propre avantage fiscal. Qu’est-ce que l’amortissement de toute façon? Il s’agit d’une méthode de comptabilité non analytique pour prendre en compte la charge financière globale encourue par l’investissement immobilier. Regardez cela d’une autre manière, lorsque vous achetez une voiture neuve, la minute où vous quittez le terrain, cette voiture s’est dépréciée. Lorsqu’il s’agit de votre bien immobilier d’investissement, l’IRS vous permet de déduire ce montant chaque année contre vos impôts. Veuillez noter: je ne suis pas un fiscaliste, donc ce n’est pas censé être une leçon de politique fiscale ou être interprété comme un conseil fiscal.

Cela dit, la dépréciation d’un immeuble de placement immobilier est déterminée par la valeur globale de la structure du bien et la durée (période de récupération basée sur le type de bien – résidentiel ou commercial). Si vous avez déjà reçu une facture d’impôt foncier, ils divisent généralement la valeur imposable de votre propriété en deux catégories: l’une pour la valeur du terrain et l’autre pour la valeur de la structure. Ces deux valeurs additionnées sont égales à votre « base » totale de taxation foncière. En ce qui concerne l’amortissement, vous pouvez déduire de vos impôts uniquement sur la valeur de base d’origine de la structure; l’IRS ne vous permet pas de déprécier la valeur du terrain (car le terrain n’est généralement qu’APPRÉCIANT). Tout comme votre nouvelle voiture qui part du lot, c’est la structure de la propriété qui devient de moins en moins précieuse chaque année à mesure que son âge effectif vieillit. Et vous pouvez l’utiliser à votre avantage fiscal.

Le meilleur exemple de l’avantage concernant ce concept est la dépréciation, vous pouvez réellement transformer une propriété qui crée un flux de trésorerie positif en une propriété qui montre une perte (sur papier) lorsque vous traitez avec les impôts et l’IRS. Et ce faisant, cette perte (papier) est déductible de votre revenu aux fins de l’impôt. Par conséquent, c’est un grand avantage pour les personnes qui recherchent spécifiquement une sorte d’abri fiscal pour leurs investissements immobiliers.

Par exemple, et sans devenir trop technique, supposez que vous êtes en mesure de déprécier 15 000 $ par année d’un immeuble de placement résidentiel de 500 000 $ que vous possédez. Supposons que vous ayez un flux de trésorerie de 1000 $ par mois (ce qui signifie qu’après toutes les dépenses, vous êtes positif de 1000 $ chaque mois), vous avez donc un revenu annuel total de 12000 $ pour l’année à partir des revenus de location de cette propriété. Bien que vous ayez encaissé 12 000 $, vous pouvez montrer, grâce à votre comptabilité, avec la dépréciation de l’immeuble de placement, que vous avez réellement perdu 3 000 $ sur papier, qui est utilisé contre les impôts sur le revenu que vous pourriez devoir. Du point de vue de l’IRS, cette propriété a enregistré une perte de 3 000 $ après la prise en compte de la «dépense» du montant d’amortissement de 15 000 $. Non seulement il n’y a aucun impôt à payer sur ce revenu de location, mais vous pouvez utiliser la perte de papier de 3 000 $ sur vos autres revenus imposables réguliers de votre travail de jour. Les immeubles de placement à des prix plus élevés auront des abris fiscaux proportionnellement plus élevés. Les investisseurs l’utilisent à leur avantage en étant en mesure de déduire autant de leur montant imposable dû chaque année grâce à l’amortissement de leur investissement immobilier sous-jacent.

Bien qu’il s’agisse d’un avantage extrêmement important pour la propriété de biens immobiliers d’investissement, le sujet n’est pas bien compris. L’amortissement étant un sujet fiscal quelque peu compliqué, l’explication ci-dessus était censée être de nature superficielle. En ce qui concerne les problèmes d’impôts et d’amortissement, assurez-vous d’avoir un fiscaliste qui pourra vous conseiller de manière appropriée afin que vous sachiez où vous en êtes.

Le «E» dans IDEAL est pour les dépenses – En général, toutes les dépenses engagées relatives à la propriété sont déductibles lorsqu’il s’agit de votre immeuble de placement. Le coût des services publics, le coût de l’assurance, l’hypothèque et les intérêts et taxes foncières que vous payez. Si vous utilisez un gestionnaire immobilier ou si vous réparez ou améliorez la propriété elle-même, tout cela est déductible. L’investissement immobilier s’accompagne d’un grand nombre de dépenses, de devoirs et de responsabilités pour garantir que l’immeuble de placement lui-même fonctionne à son maximum. Pour cette raison, la loi fiscale contemporaine permet généralement que toutes ces dépenses connexes soient déductibles au profit du propriétaire foncier immobilier d’investissement. Si vous deviez subir une perte, ou si vous avez délibérément subi une perte sur un investissement commercial ou un immeuble de placement, cette perte (charge) peut être reportée pendant plusieurs années sur vos impôts sur le revenu. Pour certaines personnes, il s’agit d’une stratégie agressive et technique. Pourtant, c’est un autre avantage potentiel de l’investissement immobilier.

Le «A» dans IDEAL est pour l’appréciation – l’appréciation signifie la croissance de la valeur de l’investissement sous-jacent. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles nous investissons en premier lieu, et c’est un moyen puissant d’augmenter votre valeur nette. De nombreuses maisons dans la ville de San Francisco coûtent plusieurs millions de dollars sur le marché actuel, mais dans les années 1960, la même propriété valait environ le coût de la voiture que vous conduisez actuellement (probablement encore moins!). Au fil des ans, le quartier est devenu plus populaire et la demande qui en a résulté a fait croître de façon exponentielle les prix de l’immobilier dans la ville par rapport à ce qu’ils étaient il y a quelques décennies. Les personnes qui ont eu la chance de le reconnaître ou qui étaient juste au bon endroit au bon moment et qui ont continué à vivre dans leur maison ont réalisé un retour sur investissement dans les milliers de pour cent. C’est à cela que sert l’appréciation. Quels autres investissements peuvent vous apporter ce type de rendement sans risque considérablement accru? La meilleure partie de l’immobilier d’investissement est que quelqu’un vous paie pour vivre dans votre propriété, rembourse votre hypothèque et vous crée un revenu (flux de trésorerie positif) chaque mois tout au long de votre parcours de propriété.

Le « L » dans IDEAL signifie Levier – Beaucoup de gens l’appellent « OPM » (l’argent des autres). C’est lorsque vous utilisez une petite somme d’argent pour contrôler un bien beaucoup plus cher. Vous tirez essentiellement parti de votre mise de fonds et prenez le contrôle d’un actif que vous ne pourriez normalement pas acheter sans le prêt lui-même. L’effet de levier est beaucoup plus acceptable dans le monde immobilier et intrinsèquement moins risqué que l’effet de levier dans le monde boursier (où cela se fait au moyen d’options ou d’achat «sur marge»). L’effet de levier est courant dans l’immobilier. Sinon, les gens n’achèteraient une propriété que s’ils avaient 100% de l’argent pour le faire. Plus d’un tiers de toutes les transactions d’achat sont des transactions entièrement en espèces alors que notre reprise se poursuit. Pourtant, environ 2/3 de tous les achats sont effectués avec un certain niveau de financement, de sorte que la majorité des acheteurs sur le marché bénéficient du pouvoir que l’effet de levier peut offrir en matière d’investissement immobilier.

Par exemple, si un investisseur immobilier devait acheter une maison qui coûte 100 000 $ avec un acompte de 10%, il tire parti des 90% restants grâce à l’hypothèque associée. Disons que le marché local s’améliore de 20% au cours de la prochaine année, et donc la propriété réelle vaut maintenant 120 000 $. En matière de levier, du point de vue de cette propriété, sa valeur a augmenté de 20%. Mais par rapport à l’acompte réel de l’investisseur (la « peau du jeu ») de 10 000 $, cette augmentation de la valeur de la propriété de 20% signifie vraiment que l’investisseur a doublé son retour sur l’investissement réellement réalisé, également connu sous le nom de « cash on cash ». revenir. Dans ce cas, c’est 200% – parce que les 10 000 $ sont maintenant responsables et ont droit à une augmentation de 20 000 $ de la valeur globale et du bénéfice potentiel global.

Bien que l’effet de levier soit considéré comme un avantage, comme tout le reste, il peut toujours y avoir trop de bonne chose. En 2007, lorsque le marché immobilier a pris une tournure pire, de nombreux investisseurs étaient surendettés et s’en sortaient le pire. Ils ne pouvaient pas résister à la tempête d’une économie en correction. Faire preuve de prudence avec chaque investissement fait vous aidera à vous assurer que vous pouvez acheter, conserver, rembourser vos dettes et accroître votre patrimoine à partir des décisions d’investissement prises au lieu d’être à la merci et au gré des fluctuations globales du marché. Il y aura sûrement des booms et des bustes futurs comme le passé le dictera alors que nous continuons à avancer. Plus de planification et de préparation tout en construisant une valeur nette aidera à éviter de se meurtrir et de se faire mal par les effets secondaires du marché sur lequel nous nous trouvons.

Beaucoup de gens pensent que l’investissement immobilier ne concerne que les flux de trésorerie et l’appréciation, mais c’est bien plus que cela. Comme mentionné ci-dessus, vous pouvez réaliser plusieurs avantages à travers chaque immeuble de placement immobilier que vous achetez. Le défi consiste à maximiser les avantages grâce à chaque investissement.

En outre, l’acronyme IDEAL n’est pas seulement un rappel des avantages de l’investissement immobilier; il est également là pour servir de guide pour chaque immeuble de placement que vous envisagerez d’acheter à l’avenir. Toute propriété que vous achetez doit être conforme à toutes les lettres qui représentent l’acronyme IDEAL. La propriété sous-jacente devrait avoir une bonne raison de ne pas correspondre à toutes les directives. Et dans presque tous les cas, s’il y a un investissement que vous envisagez qui ne répond pas à toutes les directives, par la plupart des comptes, vous devriez probablement le PASSER!

Prenons par exemple une histoire à moi, concernant une propriété que j’ai achetée au début de ma carrière immobilière. À ce jour, c’est la plus grosse erreur d’investissement que j’ai commise, et c’est précisément parce que je n’ai pas suivi les directives IDÉALES que vous lisez et que vous apprenez maintenant. J’étais naïf et mon expérience n’était pas encore complètement développée. La propriété que j’ai achetée était un terrain vacant dans un développement communautaire fermé. La propriété avait déjà un HOA (des frais d’entretien mensuels) en raison des agréables installations d’agrément qui ont été construites pour elle, et en prévision de maisons en construction. Il y avait de grandes attentes pour le potentiel d’appréciation futur, mais le marché s’est alors détérioré alors que nous nous dirigions vers la grande récession qui a duré de 2007 à 2012. Pouvez-vous voir sur quelles parties des directives IDEAL j’ai complètement manqué?

Commençons par « je ». Le terrain vacant n’a généré aucun revenu! Parfois, cela peut être acceptable, si l’accord est quelque chose à ne pas manquer. Mais pour la plupart, cet accord n’avait rien de spécial. En toute honnêteté, j’ai envisagé de vendre les arbres qui se trouvent actuellement sur le terrain vacant au moulin à bois local pour un revenu réel, ou de mettre une annonce de camping sur la Craigslist locale; mais malheureusement le bois ne vaut pas assez et il y a de meilleurs endroits pour camper! Mes attentes et mon désir d’appréciation des prix ont bloqué les questions rationnelles et logiques qui devaient être posées. Donc, en ce qui concerne l’aspect revenu des directives IDEAL pour un investissement immobilier, je n’y ai pas prêté attention. Et j’ai payé le prix de mon orgueil. De plus, cet investissement n’a pas permis de bénéficier de l’amortissement car vous ne pouvez pas déprécier un terrain! Donc, nous sommes zéro pour deux jusqu’à présent, avec la ligne directrice IDEAL pour l’investissement immobilier. Tout ce que je peux faire, c’est espérer que le terrain s’apprécie au point de pouvoir être vendu un jour. Appelons cela une leçon d’apprentissage coûteuse. Vous aussi, vous aurez ces «leçons d’apprentissage»; essayez d’en avoir le moins possible et vous serez mieux.

Lorsqu’il s’agit de tirer le meilleur parti de vos investissements immobiliers, TOUJOURS garder à l’esprit la directive IDÉALE pour vous assurer que vous prenez une bonne décision et un investissement solide.

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